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隨著房屋租賃市場日益活躍，由此產(chǎn)生的租賃糾紛也逐年遞增。如果承租人拖欠費(fèi)用，出租人是不是就當(dāng)然享有合同解除權(quán)可以一紙“休書”趕走承租人呢？那可不一定！我們來看看這起案件~

案情簡介

2010年6月，甲居委會與乙公司簽訂一份《房屋租賃合同》，約定甲居委會將162間房屋出租給乙公司，租賃期限為2010年7月至2026年1月。雙方在《房屋租賃合同》中對租金、水電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)的繳納以及免租期等進(jìn)行了約定。

2010年6月，甲居委會與乙公司簽訂一份《房屋租賃合同》，約定甲居委會將162間房屋出租給乙公司，租賃期限為2010年7月至2026年1月。雙方在《房屋租賃合同》中對租金、水電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)的繳納以及免租期等進(jìn)行了約定。

2019年7月5日，甲居委會向乙公司寄送《解除合同的通知》，告知乙公司因其拖欠費(fèi)用已達(dá)30日以上，構(gòu)成違約，根據(jù)合同約定解除合同。

2019年7月6日，乙公司收到解除通知。隨后，甲居委會向法院起訴，要求確認(rèn)雙方合同已解除。

法院終審判決雙方繼續(xù)履行合同！

法院為何會這樣判決？

我們來捋一捋~

法院審理查明，乙公司已支付租金至2019年7月底，但于2019年7月才支付了2019年1-6月的物業(yè)管理費(fèi)及2018年12月-2019年4月的水電費(fèi)。

乙公司支付上述水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等款項時確實存在一定程度的不符合合同付款時間約定的遲延付款問題。

本案的爭議焦點在于

訟爭《房屋租賃合同》

及其《補(bǔ)充協(xié)議》是否應(yīng)予解除

法院認(rèn)為：乙公司支付水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等款項的時間雖不符合合同約定，但就在案證據(jù)及查明的具體情況而言，尚不足以認(rèn)定乙公司的行為已達(dá)到影響甲居委會實現(xiàn)合同目的的程度。

法院依法作出上述判決！

法官提示

合同解除分為約定解除和法定解除。我國《合同法》第九十三、九十四條和《民法典》第五百六十二、五百六十三條是對合同約定解除和法定解除的規(guī)定。

在因違約行為導(dǎo)致合同解除的情形下，法定解除需以構(gòu)成根本違約導(dǎo)致不能實現(xiàn)合同目的為前提；而約定解除則是在當(dāng)事人約定的解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。一般而言，合同雙方當(dāng)事人地位平等，經(jīng)其協(xié)商合意后約定的合同解除條款應(yīng)當(dāng)?shù)玫姐∈丶奥男小５珜嵺`中也存在一些特殊情況，例如，出租方與承租方在合同中約定的解除條件較為苛刻，導(dǎo)致極易觸發(fā)合同解除條件。在此情況下，法院遵循誠實信用原則，結(jié)合案件的具體情況，對當(dāng)事人約定的合同解除條件進(jìn)行合理解釋，并適當(dāng)限制合同解除權(quán)的行使，是有必要的。

注意啦

《民法典》第七條規(guī)定：“民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾?！钡谖灏倭l第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同?！?/span>

《民法典》第七條規(guī)定的誠信原則是民法的基本原則，適用于民事活動全部領(lǐng)域，貫穿于民事交易的始終?！睹穹ǖ洹返谖灏倭l規(guī)定的“合同約定解除”條款，是“合同權(quán)利和義務(wù)終止”這一特定領(lǐng)域的具體原則。從效力位階上看，民法的基本原則是民事立法的準(zhǔn)則，民法的具體原則及制度規(guī)范應(yīng)以民法的基本原則為依據(jù)。

《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（《九民會紀(jì)要》）第47條規(guī)定：“合同約定的解除條件成就時，守約方以此為由請求解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實現(xiàn)，根據(jù)誠實信用原則，確定合同應(yīng)否解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實現(xiàn)，守約方請求解除合同的，人民法院不予支持；反之，則依法予以支持。”該會議紀(jì)要雖非司法解釋，不能直接作為裁判依據(jù)進(jìn)行援引，但可作為案件審理的參考。（來源：廈門中院）